ZA VAS PRIPRAVIMO INDIVIDUALNE REŠITVE PO VAŠI MERI. SKUPAJ Z VAMI SI BOMO VZELI ČAS IN DODELALI VSAKO PODROBNOST, DA SI BOSTE NEPREMIČNINO PREDSTAVLJALI Z VSEMI DETAJLI V ŽIVO, ŠE PREDEN BO ZGRAJENA.
STORITVE
- Projektiranje
- Izvedenstvo
- Pregled nepremičnin
- Gradbeni nadzor
- Cenitve nepremičnin
- Urbanizem
- Enegetske izkaznice
- Upravni postopki
PROJEKTIRANJE
V svoji hiši se počutim domače, sproščeno, toplo. Ko po napornem delovnem dnevu pridem domov, se počutim kot na dopustu. Kavč je točno tam, kjer ga potrebujem, in pogled se odpira na točno tisti del vrta, ki me navdaja z mirom.
Kuhinja je zasnovana tako, da imam vse pri roki. Jedilnica je dovolj prostorna, da lahko sprejme vse osebe, ki so mi ljube. To je del hiše, kjer se največ družimo. Kopalnica dobro prenaša vso mokroto, ki jo povzročijo živahni otroci, brez strahu, da bo pohištvo poškodovano. Na stranišču imam svoj mir, saj me na knjižnem regalu vedno pričaka izvod najljubše revije. Spalnica pa, no, o tem kdaj drugič. Materiali hiše so točno taki, da se počutim toplo in da nisem suženj čiščenja. Vrt mi nudi sprostitev in tudi otroci imajo dovolj prostora za igro. Včasih pridejo še sosedovi otroci. Takrat je sploh živahno. Obožujem občutek osebne izpolnitve, notranjega miru in povezanosti s partnerjem, ko smo doma. Moja hiša je moj dom.
Če ste se ob zgornjem tekstu prepoznali in si takega bivanja želite, potem je skrajni čas, da se spoznamo. Tako, kot si skrbno izberemo partnerja, s katerim bomo preživeli življenje, tako skrbno si morate tudi izbrati bivalno okolje, v katerem boste živeli predvidoma precejšnji del življenja. Zato ni čudno, da lahko snovanje vašega bivališča in gradnje le-tega povzroča nemalo preglavic. Večji del skrbi lahko razrešimo pri nas, ki se s takimi izzivi srečujemo vsak dan, saj smo za to strokovno usposobljeni.
POGOSTA VPRAÅ ANJA
Z izbranim arhitektom smo uskladili idejno zasnovo, ki nam je bila všeč. Pridobili smo gradbeno dovoljenje. Med delom so se med nami in arhitektom pojavila trenja. Kaj lahko sedaj storim?
Nič hudega. Prepričani smo, da je večina nas arhitektov pripravljenih na odprto komunikacijo in konstruktivno kritiko. Res je opevani ego arhitektov včasih v napoto, a večinoma ga ukrotimo skozi delovne izkušnje. Če pa to ni tako, imamo pri nas izkušnje z izdelavo natančnih in tehnično dovršenih projektov za izvedbo, kjer se obenem dogovorimo z vašim prejšnjim arhitektom za ohranitev avtorstva zasnove. V projektih za izvedbo smo res dobri, ker smo vsi zaposleni že gradili svoje hiše, in sicer klasične zidane in lesene. Tako vam lahko nudimo veliko praktičnih nasvetov iz lastnih izkušenj, tudi napak. Poskrbimo za plastične ponazoritve in vam damo natančna navodila za izvedbo vaših obveznosti, ki so del projekta.
Včasih stranke rečejo, da so cene projekta visoke. A le včasih, saj vas večina razume, da:
– smo projektanti, ki si vzamemo čas za vas, vas razumemo in ves čas vodimo, da niste negotovi in v skrbeh, – rešitve pripravljamo individualno za vsakega posebej in jih z vami dodelujemo do te mere, da ste vi zadovoljni, – za vas izdelamo natančen in dovršen projekt, ki privarčuje čas do pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja, – natančen projekt vam privarčuje stroške gradnje, saj lahko izvajalci delo opravijo hitro brez nepotrebnih popravkov in v planiranem času, – natančen popis del vam omogoča gradnjo na ključ, ki je za vas kot investitorja cenovno najugodnejša; večinoma se strošek projekta tu že povrne, – dober projekt omogoči vaše bivalno ugodje.
Leta 2014 sem pridobil gradbeno dovoljenje za enostanovanjsko hišo. Gradil sem v lastni režiji in imel zagotovljen gradbeni nadzor. Konec tega leta se nameravam vseliti v to enostanovanjsko hišo. Vprašanje pa je, kako je z uporabnim dovoljenjem te hiše – po novi ali po stari zakonodaji?
Pri izbiri arhitekta morate biti pozorni na to, da ima licenco (www.zaps.si ), saj bo on odgovarjal za svoje delo in se temu primerno resno lotil vašega projekta. Vsekakor je dobro, da je arhitekt že sam gradil objekt ali bil vsaj navzoč pri kakšni konkretni gradnji. Ne nazadnje je pomembno tudi to, kakšen stik boste z njim vzpostavili, saj boste le z učinkovito komunikacijo projekt pripeljali do želenih rezultatov.
STRANKE O NAS
IZVEDENSTVO
POLEG STROKOVNEGA SODNEGA IZVEDENSTVA NA SODIŠČU VAM OMOGOČAMO SVETOVANJE PRI SODNIH POSTOPKIH IN POMOČ PRI ISKANJU PRAVE ODLOČITVE V PRIMERU NEPREMIČNINSKEGA SPORA.
Sodni izvedenci primarno delujemo za potrebe sodišča kot pomoč sodnikom pri izvajanju vseh dokazov. Tu delujemo na področju arhitekture in urbanizma:
- vzpostavitev etažne lastnine in pripadajočih zemljišč,
- ugotavljanje poteka upravnih postopkov v sedanjem času in za pretekla obdobja,
- delitev nepremičnin pri dedovanju,
- spor glede že zgrajenih objektov in umestitve le-teh v prostor,
- pritožbe na izdane odločbe v postopkih urejanja prostora in graditve objektov,
- ugotavljanje skritih napak.
Na nas se lahko obrnete, ko se želite sodnim postopkom izogniti in potrebujete zgolj pomoč pri medsebojnih dogovorih in odločitvah. Spodaj je nekaj tipičnih primerov, kjer vam lahko pomagamo pri tem, da se izognete dolgotrajnim in dragim sodnim postopkom.
POGOSTVA VPRAÅ ANJA
Kako poteka delitev nepremičnine?
Pred časom smo za privatno stranko delali elaborat delitve zemljišča med dvema sorojencema, ki sta to nepremičnino podedovala. Vsak je imel svoje želje (eden je želel svoj delež prodati, eden pa na njem zidati) in svoje omejitve. Predvsem pa sta želela dobiti vsak čisto enak delež. Situacijo smo enostavno rešili tako, da smo izrisali možnosti pozidave (kar je prišlo prav tudi pri prodaji zemljišča), predvideli dostope do obeh delov zemljišča ter preostanek razdelili na dva popolnoma enaka dela po kvadraturi. Obenem smo še svetovali, kako urediti služnosti za komunalne vode, ki so potekali čez zemljišče. To smo z zakoličbenimi točkami predali geodetu, ki je postopek delitve izpeljal do konca. Strankama ni bilo treba iti na sodišče in sta ostali v prijateljskih odnosih. Popolnoma enako se lahko uredi pri delitvi hiše ali drugih nepremičnin. Velikokrat tretja in strokovno usposobljena oseba reši spor, saj lahko ob večini težav in dilem predstavi tudi rešitve.
Kaj storim v primeru spora z upravno enoto?
Do večine sporov na upravnih enotah pride zato, ker želi upravni delavec odločiti tako, da bo skladno z zakonodajo in da bo sam varen ob taki odločitvi. Torej potrebuje le dodatno razlago, ki pa mu je arhitekt velikokrat ni zmožen dati. Včasih sporom botrujejo tudi druge težave. Takoj po poletnem dopustu smo prejeli klic stranke, ki je prejela od UE seznanitev, da njen projekt ni skladen s prostorskim aktom. Arhitekt je sicer pripravil odlično arhitekturno zasnovo, a je bil besedni opis projekta slab. Časa za dopolnitev vloge so imeli 8 dni in nas so poklicali po preteku 5 dni. Tak primer je klasičen, da ne bo pomote. Seveda smo se lotili tega izredno zanimivega izziva. Vmes smo si za boljšo argumentacijsko podlago ogledali pol dotične regije, kar je bilo prav tako zanimivo in je doprineslo k splošni razgledanosti zaposlenih. Dilema je bila pri pojmovanju strnjenega dela naselja in roba naselja. Strnjeno naselje je namreč vsem jasno. Rob naselja pa ni vse, kar ni strnjeno naselje. Vmes obstaja še razpršena gradnja, in to je bil ključni element razlage. Veseli smo, da smo lahko preučili vse razpoložljivo gradivo, pomagali stranki in hkrati dopolnili svoje znanje.
PREGLED NEPREMIČNIN
ZA VAS PREVERIMO STANJE NEPREMIČNINE PRED NAKUPOM. PREVERIMO, ALI JE ZEMLJIŠČE PRIMERNO ZA VAŠ ŽELENI PROJEKT. PREVERIMO IN SVETUJEMO PRI NAJGOSPODARNEJŠI RABI NEPREMIČNINE.
Želite kupiti nepremičnino, a vas je strah, da ne veste, kaj točno kupujete?
Bi želeli najti nekoga, ki opravi kvalitativni pregled nepremičnine pred nakupom?
Kupujete zemljišče, a ne veste, ali lahko na njem zgradite to, kar si vi želite?
Nepremičninska agencija opravi pregled lastništva, očitnega stanja nepremičnine ter informacij, kot jih preda lastnik. Običajno nepremičninski agenti niti nimajo potrebne izobrazbe, da bi kaj več od tega odkrivali, niti ni to njihova naloga. Notarji pregledajo zgolj to, da je možno nepremičnino vpisati v zemljiško knjigo in da je pogodba pripravljena z vsemi zakonskimi sestavnimi deli. Cenilci pogosto odgovarjajo banki (naročniku) in ob cenitvi ne odkrivajo skritih napak niti postranskih rab nepremičnine. Kupci ste tu resnično prepuščeni samemu sebi in svoji presoji. Vzemite pamet v roke in se pred nakupom nepremičnine posvetujte s strokovnjakom tako, kot se pred nakupom zdravil posvetujete s farmacevtom (oz. naj bi se).
Za nas je od vsega dela najbolj zadovoljujoče prav delo pregleda nepremičnin, ker lahko ljudem prihranimo največje-bolečine in odstranimo največje strahove. Nepremičnino za bivanje v Sloveniji menjamo v odrasli dobi v povprečju dvakrat v življenju. Eno prehodno (ki je običajno celo najemniška in je ne kupimo) in eno, ki si jo ustvarimo skupaj s partnerjem ter se v njej postaramo. To predstavlja v večini gospodinjstev tudi največji strošek. In žal so tu varovala s strani države izredno luknjasta in prepustna.
POGOSTVA VPRAÅ ANJA
Kako pred nakupom odkrijem skrite napake?
Pred časom sem kupila stanovanjsko hišo v III. podaljšani gradbeni fazi. Nepremičnino sem seveda pred nakupom strokovno pregledala, preverila pravno stanje in poizvedela pri sosedih o morebitnih skritih situacijah. Ker je vse izgledalo OK, sva z možem vzela kredit na banki in nepremičnino kupila. Ko sva želela zaključiti z obrtniškimi deli, sva ugotovila, da je hiša tako slabo zgrajena, da je toliko skritih napak, da sva hišo dobesedno slekla do njenega lesnega skeleta in na novo pričela z gradnjo od tam. Iz osebne izkušnje razumem, da imate strah pred nakupom. Dejstvo je, da bo v primeru, če nekdo želi nekaj skriti, to tudi storil. Vprašanje je, ali lahko že na podlagi preostalega sumite, da boste naleteli na skrite napake in kako dobro imate pripravljeno pogodbo in varovala v primeru odkritja napak, da lahko kasneje od prodajalca terjate njihovo odpravo ali pa odškodnino.
Kako poteka pregled pred nakupom grajene nepremičnine?
Za vas pri pregledu grajene nepremičnine najprej preverimo zemljiškoknjižno stanje in uradne evidence iz geodetske uprave (zemljiški kataster, kataster stavb in register nepremičnin). Preverimo komunalne priključke, če fizično in pravno obstajajo. Preverimo energetsko izkaznico in ugotovimo skladnost z dejanskim stanjem. Nato se dogovorimo s predstavnikom prodajalca za ogled nepremičnine. Takrat si nepremičnino natančno ogledamo z vsemi pripadajočimi deli, popišemo ugotovljeno stanje in morebitne vidne napake nepremičnine. Ob tem pregledamo še vso dokumentacijo za gradnjo objekta: od gradbenega dovoljenja do uporabnega dovoljenja in morebitnih drugih odločb in zapisov. Gradbenega dovoljenja nikakor ne smemo mešati z lokacijskim dovoljenjem, kar kupce velikokrat zavede. Prav tako je potrebno biti pozoren na pravnomočnost dovoljenj in točne zapise. Priporočljivo je, da je projektna dokumentacija priložena, saj lahko le tako ugotovimo dejansko skladnost grajenega z dovoljenji. Da zadeve niso tako enostavne, priča dejstvo, da se na nas obrača veliko nepremičninskih agencij in odvetniških pisarn, ki nas prosijo za preveritev. Ogled je najbolje opraviti po daljšem deževnem obdobju, saj se takrat najbolj vidijo pomanjkljivosti. Odsvetujemo oglede v sončnem pomladnem vremenu, saj takrat čustva veliko preveč vplivajo na naše zaznavanje okolice in zameglijo razum. Zanimivo je dejstvo, da se največ prometa s stanovanjskimi nepremičninami zgodi ravno v pomladnih mesecih. Pregled zaključimo s poročilom, kjer so zabeležene očitne napake, njihova vrednost in časovna ocena odprave le-teh. Podamo tudi morebitne pravne omejitve. S tem lahko stranka niža kupnino ali pa se dogovori za odpravo pomanjkljivosti pred nakupom. Če stranka tako želi, pomagamo pri izbiri izvajalcev odprave teh napak, saj imamo iz gradbenih nadzorov veliko izkušenj z njimi in lahko priporočamo zanesljive in izkušene, kjer take poznamo.
Kako poteka pregled pred nakupom zemljišča za gradnjo?
Pri pregledu zemljišča za gradnjo najprej preverimo zemljiškoknjižno stanje in uradne evidence iz geodetske uprave Preverimo komunalne priključke, če fizično in pravno obstajajo, oz. možnost priključevanja na javno infrastrukturo. Nato preverimo prostorski akt, planirane spremembe in možnosti gradnje želenega na tem zemljišču. Dodatno damo stranki navodila za preveritev morebitnih obstoječih zastaranih rab, ki bi kasneje lahko vplivale na rabo nepremičnine (posest, služnost ipd). Pregled se zaključi s poročilom, kjer so navedene zahteve prostorskega akta, omejitve gradnje z varovalnimi režimi (npr. poplave, plazovitost, kulturna dediščina ipd). Naveden je potek postopka pridobitve dokumentacije za gradnjo in morebitni potrebni postopki in posegi pred tem.
Kako poteka pregled pred nakupom gozda?
Pri pregledu gozdnega zemljišča najprej preverimo zemljiškoknjižno stanje in uradne evidence iz geodetske uprave. Podatke pridobimo tudi iz Zavoda za gozdove s strani revirnih gozdarjev. Nadalje opravimo ogled gozda, kjer si ogledamo zaloge lesne mase in opravimo hiter finančni preračun investicije. Po opravljenem nakupu svetujemo o gospodarjenju z gozdom in uredimo vsa potrebna gozdna opravila, da boste iz gozda iztržili kar največ.
Kakšne so prednosti priprave načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem?
Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti določa, da se lahko razpolaga z nepremičninami zgolj na podlagi Načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem, ki pove, kako se premoženje pridobiva in kako se z obstoječim premoženjem tudi razpolaga. Država, državne ustanove, javni zavodi itd imajo v lasti ogromno premoženja, s katerim ne razpolagajo gospodarno, vestno ali pa za to zgolj nimajo sredstev. Za pripravo zahtevanega dokumenta velikokrat nimajo niti kadrov, niti znanja; mogoče je, da za ta del najamejo zunanje izvajalce. Pri nas smo na podlagi Zakona o Triglavskem narodnem parku izdelali Program upravljanja in gospodarjenja z nepremičninami za Triglavski narodni park. Rezultat enoletnega dela je bil dokument, ki je popisal vse nepremičnine, zavedel pravno in fizično stanje, predvidel njihovo rabo in letne stroške vzdrževanja. Dodatno je dokument predvidel investicijske stroške za vzpostavitev stanja za želeno rabo ter pravno ureditev stanj nekaterih nepremičnin. Podoben dokument je koristen za vse organizacije, ustanove in podjetja iz gospodarske panoge, ki si želijo boljšega izkoristka svojih nepremičnin v smislu rabe in v ekonomskem smislu. Da vse to opravljamo resno, strokovno in vestno, potrjuje vključitev v program licenciranja za Pregled nepremičnin pri RICS, ki je mednarodno združenje priznano po vsem svetu.
STRANKE O NAS
GRADBENI NADZOR
V OKVIRU GRADNJE ZASTOPAMO VAŠE INTERESE, NADZIRAMO POTEK DELA IZVAJALCEV, SKRBIMO ZA FINANČNI OKVIR IN VAM PRIHRANIMO VELIKO SKRBI.
Projektantski nadzor po gradbenem zakonu ni zakonsko zahtevan, a je nujno potreben kot osnova za ugotavljanje izpolnjevanja bistvenih zahtev predpisov, ki jih na dokončanem objektu ni možno več preveriti. Zato bo projektantski nadzor obdelan v Pravilih stroke kot del projektantske storitve, ki pa še niso objavljena.
Gradbeni nadzor je opravljanje strokovnega nadzorstva na gradbišču, s katerim nadzornik preverja, ali gradnja poteka v skladu s projektno dokumentacijo, na podlagi katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Odgovorni nadzornik nadzoruje tudi kakovost izvedenih del, kakovost gradbenih proizvodov, materialov, inštalacij in tehnoloških naprav, ki se vgrajujejo v objekt, in v danih možnostih skrbi za to, da se pri izvajanju spoštujejo dogovorjeni roki izgradnje in dogovorjena finančna sredstva.
POGOSTVA VPRAÅ ANJA
Zakaj potrebujem projektantski in gradbeni nadzor?
Imam projekt za izvedbo, imam izbrane izvajalce. Med gradnjo bi bil rad miren. Je gradbeni nadzor koristen ali zgolj nepotreben strošek? Gradbeni nadzor je zagotovo zelo koristen strošek, ki je, če ste izbrali pravo osebo, pravzaprav prihranek in to kar trikrat: pri času, denarju in skrbeh. Včasih se zdi, da nadzornik nič ne dela, le sem ter tja se oglasi na gradbišču. Pri nas lahko mirne vesti rečemo, da to ni tako. Mi gremo na teren vsakič, ko je potrebno: bodisi dvakrat na teden ali pa dvakrat na dan. Tam smo, ko ste vi v službi, in stopimo v stik z vami le ob nujnih primerih. Tam smo, ko je zunaj -20 °C in ko je +38 °C. Tam smo ob jutrih, ko zaradi zapletov namesto “dobro jutro†naletimo na zvrhano mero vpitja. Veliko časa namenimo iskanju rešitev, ko nas ne vidite na gradbišču, in ker smo ciljno naravnani, teh ur pravzaprav nihče ne šteje. Predvsem pa smo vaš zaveznik v odnosu z izvajalci in zagotavljamo gradnjo v skladu z vašimi željami ter v skladu s terminskim in finančnim planom.
CENITVE NEPREMIČNIN
OLAJŠAJTE SI NEPREMIČNINSKE POSTOPKE S KAKOVOSTNO CENITVIJO IN NE DOVOLITE, DA VAS POMANJKLJIVA INFORMACIJA O VREDNOSTI NEPREMIČNINE DRAGO STANE.
Oceno vrednosti nepremičnine ali po domače cenitev potrebujete v naslednjih primerih:
- hipotekarno varovanje kredita za nakup nepremičnine na zahtevo banke,
- ugotavljanje dobička pri prodaji ali dedovanju nepremičnine na zahtevo FU RS,
- delitev premoženja,
- pripoznavanje sredstev v bilančnih izkazih,
- prevrednotenje vrednosti sredstev v bilančnih izkazih,
- preverjanje vrednosti pred odločitvijo o nakupu,
- določitev prave prodajne cene pred oglaševanjem prodaje,
- komasacije zemljišč (za potrebe prostorskih aktov se izdela elaborat vrednotenja zemljišč),
- izdelava ocen vrednosti gozdnih zemljišč in lesne mase,
- drugo po želji strank.
POGOSTVA VPRAÅ ANJA
Pomoč pri pravilni izbiri cenilca
Če potrebujete oceno vrednosti oz. cenitev za kredit, imate dve opciji: lahko prepustite izbiro banki ali pa sami izberete cenilca, ki ga banka odobri (običajno imajo seznam, ki vam ga na željo posredujejo). Razlike v ceni ne bo, je pa bistvena razlika v poročanju in uporabi poročila. Če cenitev naroči banka, je cenilec po zakonu zavezan poročilo predati banki in ne sme razkrivati informacij nikomur drugemu. Torej, povedano po domače, če vi želite izvedeti, kakšen je znesek cenitve, morate to vprašati na banki, kar velja tudi za vse ostale informacije, kot so recimo legalnost gradnje, skrite napake in morebitne druge ovire. Če cenitev naročite direktno pri cenilcu, poročilo prejmete vi kot direktni naročnik. Predamo vam vse druge informacije in vi odnesete poročilo na banko. Predvsem pa na katero koli banko, kar vam omogoča lažje spreminjanje odločitve o tem, kje boste kredit vzeli. Če potrebujete cenitev za FURS, boste našli cenilca na seznamu Slovenskega inštituta za revizijo (SIR). Cenovno je ponovno skoraj vseeno, koga izberete. Bolj boste tu naleteli na razlike v času izdelave. Če potrebujete cenitev za določitev realne nakupne vrednosti ali za delitev premoženja, je pomembno, da izberete tako osebo, ki ima izkušnje iz gradnje objektov, saj vam bo ob tem lahko preverila realno oceno glede na dejansko stanje nepremičnine. Tu naj vam ne bo vodilo zgolj licenca, pač pa tudi osnovna izobrazba (gradbeništvo ali arhitektura). Cenitev za potrebe finančnih izkazov načeloma lahko opravi katerikoli licenciran ocenjevalec vrednosti. V realnosti je tu bolj vprašanje, kdo bo to pripravljen narediti. Stvar je v tem, da tu cenitve avtomatsko padejo v revizijski postopek, kar pa ni nujno želja vsakega cenilca. Pri nas se tega ne bojimo.
Imam zemljišče, ki ga želim prodati, a ne vem, koliko je vredno.
V tem primeru vam priporočamo, da najamete ocenjevalca vrednosti nepremičnin, ki vam bo znal izvesti analizo najgospodarnejše uporabe zemljišča. To pomeni, da bo preveril, kaj vse se sme na zemljišču graditi, preračunal, kaj je najgospodarneje graditi, in vam nato povedal, za koliko se tako zemljišče lahko proda potencialnemu investitorju. Pri nas to redno počnemo, saj vse to tudi projektiramo in lahko podamo res realno oceno na podlagi zahtevanih ocenjevalskih standardov in na podlagi izkušenj. Dodatno vam olajšamo prodajo z izdelavo letaka, kjer so podane osnovne informacije o zemljišču in je prikazana 3D rešitev. Temu lahko dodamo tudi osnovne finančne parametre. Tako si vaši kupci lažje predstavljajo, kaj kupujejo. Ne nazadnje vse skupaj preverimo s tako natančnostjo, da lahko za projekt tudi pridobimo vsa dovoljenja, če bi vaš kupec pri nas naročil izdelavo projektov.
Vlagal sem v hišo svoje žene. Pri postopku ločitve želim povrnitev vložka.
Do sedaj je bil tak primer težje rešljiv oziroma je bilo zelo vprašljivo, kako bo sodišče tu odločalo. Načeloma ste se v takih primerih lahko poslovili od vložka in bi vam žena lahko rekla hvala. Na srečo pa bo pri vseh takih primerih 13. 4. 2019 v polno veljavo stopil novi Družinski zakonik, ki priznava povečanje vrednosti nepremičnine z vlaganjem vanjo in možnost povračila vložka, za kolikor je bil lastnik nepremičnine obogaten. Zakonec lahko tako zahteva povračilo celotnega vlaganja ali pa solastninski delež. V takem primeru naredimo cenitev nepremičnine na datum pred vlaganjem v nepremičnino in na dan razdelitve solastnine (en datum v obdobju dogovarjanja). Pri tem upoštevamo zastaranje vložka v tem obdobju. Razlika v vrednosti je višina priznanega vložka.
Sosed zahteva plačilo za vzpostavitev služnostne poti na njegovi parceli.
Seveda je to zakonska in legitimna pravica soseda, ki bo v takem primeru oškodovan za rabo svojega zemljišča vsaj v velikosti služnostne poti. Najbolje je, da se o tem s sosedom dogovorite, kjer velja pravilo, da lepa beseda lepo mesto najde. Če to ne gre, lahko naročite cenitev, ki ji bo sosed zelo verjetno oporekal. Temu sledi sodni postopek določitve nujne poti ali pa celo še kakšen drugi predhodni postopek, kjer bo sodišče imenovalo sodnega cenilca. Tu morate že vnaprej vedeti, da nihče nikoli ni zmagovalec. Vi boste morali plačati služnost, sosed pa bo menil, da je prenizka. S tem boste zgolj izgubili dobre sosedske odnose in najboljši varnostni sistem za vašo nepremičnino. V takšnem primeru cenilci ocenimo vrednost dela nepremičnine, kjer poteka služnostna pot. K temu se doda še zmanjšana vrednost preostalega dela nepremičnine.
STRANKE O NAS
URBANIZEM
VSI RADI ŽIVIMO IN DELAMO V PRIJETNEM GRAJENEM OKOLJU. CENIMO KVALITETNO MESTNO INFRASTRUKTURO IN PITNO VODO IZ PIPE. S PAMETNO URBANISTIČNO ZASNOVO VAŠE OKOLJE UREDIMO V FUNKCIONALNO IN PRIJETNO BIVANJSKO CELOTO.
Urbanizem in urbano okolje je strast vseh nas. Se radi sprehajate po prijetnih mestnih ulicah in parkih? Radi živite in delate v prijetnem grajenem okolju? Cenite kvalitetno mestno infrastrukturo, tekoč promet? Imate radi pitno vodo iz kuhinjske pipe, elektriko v hiši in kanalizacijo do hiše? Vse to niti približno ni samoumevno, niti ne pride samo od sebe. Za to v prvi vrsti poskrbimo urbanisti.
Kako zelo pomembno je življenjsko okolje, kaže to, da je pravica do zdravega življenjskega okolja zapisana v ustavi (72.
člen):
Vsakdo ima v skladu z zakonom pravico do zdravega življenjskega okolja.
Država skrbi za zdravo življenjsko okolje. V ta namen zakon določa pogoje in načine za opravljanje gospodarskih in drugih dejavnosti.
Urbanizem se začne že pri vas doma. Ko umestite hišo na parcelo. Ko urejate okolico. Ko podajate predloge za spremembo namembnosti zemljišča na občino. In ko podajate pripombe na prostorske akte. Prav je, da ste aktivno udeleženi v procesu urejanja vašega bivalnega okolja, saj gre za vas, nas in naše zanamce.
POGOSTVA VPRAÅ ANJA
Ugotovili ste, da se pripravlja prostorski akt, ki ureja tudi vaše območje. Kaj storiti?
Udeležite se javne razgrnitve in nas povprašajte, da vam razložimo vpliv na vašo nepremičnino in pomagamo pri uveljavljanju vaših pravic. Za vas lahko pripravimo pripombe na prostorski akt, lahko se z vami tudi udeležimo javne razgrnitve ali pregledamo strokovne podlage, da najdemo podrobnejše razlage pripravljenih predlogov posega. Pripombe so uspešnejše, če ste prebivalci obravnavanega območja enotni in nastopite skupaj za skupni interes.
Kako lahko spremenim namembnost svojega zemljišča?
Imate dve možnosti. Lahko podate predlog na občino in počakate na začetek postopka spremembe prostorskega akta občine (OPN). Tako bo vaš predlog obravnavan skupaj z vsemi ostalimi. Prostorski akti se spreminjajo na vsakih 2-5 let, odvisno od velikosti občine in števila predlogov. Druga opcija je lokacijska preveritev, a je zelo omejena. Posamično poselitveno območje se tako lahko poveča le za 20 % oz. največ za 600 m2 ne glede na število lokacijskih preveritev. Postopek izgleda takole: • investitor da pobudo, ki se ji predloži elaborat lokacijske preveritve z grafičnim prikazom prilagojene in točno določene oblike spremembe poselitvenega območja, • občina preveri skladnost elaborata z zakonskimi določili in občinskim prostorskim načrtom (OPN) v 60 dneh; rezultat je sklep o sprejetju ali zavrnitvi, • občina pridobi mnenja pristojnih služb, • občina javno razgrne pobudo in elaborat za 15 dni in lastnike sosednjih zemljišč o tem pisno obvesti, • elaborat se po javni razgrnitvi obravnava na občinskem svetu, • sklep o lokacijski preveritvi se vpiše v prostorski informacijski sistem občine in objavi v uradnem glasilu občine. Za postopek lokacijske preveritve se odmeri taksa, ki jo vsaka občina posebej določi s sklepom. Finančno in časovno se vsekakor splača vložiti predlog skupaj s postopkom spremembe celotnega OPN.
STRANKE O NAS
ENERGETSKE IZKAZNICE
ZA VAS OPRAVIMO ENERGETSKI PREGLED IN VAM V SKLADU Z VELJAVNO ZAKONODAJO IZDAMO ENERGETSKO IZKAZNICO. Z VESELJEM VAM TUDI SVETUJEMO PRI ENERGETSKI SANACIJI.
Prodajate nepremičnino ali pa jo oddajate v najem?
Je vaša nepremičnina v javni rabi ali lasti javne uprave?
Imate v lasti novogradnjo?
Če ste na eno izmed zgornjih vprašanj odgovorili z da, potem skoraj gotovo potrebujete energetsko izkaznico za vaš objekt. Tu vam lahko pomagamo.
Energetske izkaznice so ljudje pred leti občutili kot nujno zlo. Danes se je situacija že nekoliko popravila in vse več ljudi ob nakupu ali najemu nepremičnine zahteva vpogled v energetsko izkaznico, saj ob tem predvidijo obratovalne stroške. Ravno zato je zelo pomembno, da je izkaznica izdelana strokovno, da potem ni težav. V Sloveniji se že pojavljajo prve odškodninske zahteve in tožbe na račun zavajanja kupcev s pretirano dobrimi energetskimi izkazi, ki so se kasneje izkazali za napačne. Dobro se pozanimajte, pri komu naročite izdelavo energetske izkaznice in kakšna je dejanska cena zanjo.
Prodajate nepremičnino ali pa jo oddajate v najem?
Je vaša nepremičnina v javni rabi ali lasti javne uprave?
Imate v lasti novogradnjo?
Če ste na eno izmed zgornjih vprašanj odgovorili z da, potem skoraj gotovo potrebujete energetsko izkaznico za vaš objekt. Tu vam lahko pomagamo.
Energetske izkaznice so ljudje pred leti občutili kot nujno zlo. Danes se je situacija že nekoliko popravila in vse več ljudi ob nakupu ali najemu nepremičnine zahteva vpogled v energetsko izkaznico, saj ob tem predvidijo obratovalne stroške. Ravno zato je zelo pomembno, da je izkaznica izdelana strokovno, da potem ni težav. V Sloveniji se že pojavljajo prve odškodninske zahteve in tožbe na račun zavajanja kupcev s pretirano dobrimi energetskimi izkazi, ki so se kasneje izkazali za napačne. Dobro se pozanimajte, pri komu naročite izdelavo energetske izkaznice in kakšna je dejanska cena zanjo.
POGOSTVA VPRAÅ ANJA
Energetska izkaznica za stanovanje
Pred izdelavo energetske izkaznice opravimo ogled stanovanja. Vse potrebne podatke pridobimo mi. Vaše delo je zgolj, da nam omogočite ogled. EI nato predamo v roku 5 delovnih dni od ogleda.
Energetska izkaznica za hišo
Pred izdelavo energetske izkaznice opravimo ogled hiše. Ob ogledu potrebujemo na vpogled projekt za gradbeno dovoljenje, kjer so razvidne dimenzije objekta. Lahko se objekt tudi izmeri na licu mesta, a nas morate na to predhodno opozoriti, saj je v tem primeru ogled daljši in potrebujemo s seboj dodatno opremo. EI nato predamo v roku 5 delovnih dni od ogleda.
Energetska izkaznica za poslovne objekte
Ogled in predaja energetske izkaznice je po dogovoru.
STRANKE O NAS
UPRAVNI POSTOPKI
ZA VAS UREDIMO TUDI NA VIDEZ NEMOGOČE UPRAVNE IZZIVE. SVETUJEMO VAM PRI PRIPRAVI DOKUMENTACIJE IN KOMUNIKACIJI Z UPRAVNIMI ORGANI TER IZVEDBO PROJEKTOV POHITRIMO ALI JIH CELO PREMAKNEMO Z MRTVE TOČKE.
Odločitev, da poleg arhitekta za izdelavo projekta za želeno gradnjo v projekt vključite strokovnjaka za vodenje upravnih postopkov, je z vidika rizika podražitve in terminskih zamud velikokrat pravilna. Razen v enostavnih in zelo jasnih primerih (ki jih v Sloveniji praktično ni) je najbolje, da upravni postopek do pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja vodita dve ločeni osebi. V tem primeru strokovnjak, ki komunicira z soglasodajalci in upravnimi delavci, ni čustveno vezan na arhitekturno zasnovo. Tudi veliko bolje pozna postopke, saj se s tem ukvarja vsakodnevno. To dopušča več prostora pri usklajevanju želja na strani investitorja, arhitekta in soglasodajalcev ali upravne enote.
V veliko primerih je naročnik postopek privedel do upravne enote z izbranim arhitektom in je na tej točki ugotovil, da potrebuje dodatno zunanjo pomoč. Običajno je ta situacija terminsko in cenovno za naročnika neugodna. Priporočamo, da o zunanji pomoči pri vodenju upravnih postopkov razmislite, preden pride do zapletov, da boste pri izvedbi brezskrbni, medtem ko lahko mi že vnaprej predvidimo rešitve, ki postopek vodijo čim bolj tekoče.
POGOSTVA VPRAÅ ANJA
Pripravljamo dokumentacijo za odstranitev obstoječega objekta ter gradnjo novega enostanovanjskega objekta. Investitor želi obstoječi objekt že prej odstraniti skladno z GZ na podlagi prijave začetka gradnje. Kako naj vodimo postopek?
Če želi investitor odšteti obstoječe površine pri izračunu komunalnega prispevka, bo potrebno obstoječi objekt vključiti v DGD. Če pa investitor tega ne želi, se lahko odstranitev objekta vodi ločeno in hitreje. V tem primeru se v dokumentaciji za gradbeno dovoljenje na geodetskem posnetku doda opombo, da je objekt že odstranjen, DGD pa izdela po zahtevani vsebini na praznem zemljišču in ne obdeluje odstranitve še enkrat.
STRANKE O NAS
Imate želje ali konkretne izzive na področju projektiranja?